02 августа 2015нет комментариев

Как арендовать квартиру в Германии

На рынке жилья в Германии последние годы сложилась непростая ситуация. Как в одну из самых развитых европейский стран, сюда стекаются иностранцы со всех уголков мира и по самым разным поводам. Миграции происходят также и внутри страны: люди, особенно молодежь, всеми силами стараются выехать из маленьких городков и сёл и перебраться в областные центры или просто крупные экономически развитые города. В таких городах гораздо больше вакансий, кружков по интересам, возможностей для личностного и профессионального роста. Как следствие, в особенно привлекательных для жизни городах спрос на жилье начинает сильно превышать предложение. Одним из таких городов является Мюнхен, и на его примере мы расскажем вам о том, что учитывать при поиске жилья для того, чтобы этот самый поиск увенчался успехом в условиях абсолютной безнадёжности.

Жилье в Германии

Где в Германии найти квартиру для аренды?

На штудирене уже была написана статья на этот счет, которая не теряет актуальности и сегодня. Там рассказывается о том, какие сайты по поиску недвижимости бывают, а также о том, как ими пользоваться.

Помимо этого, жилье можно искать в фейсбуке в немецких тематических группах. Вот, например, только некоторые из них (для поиска жилья в Мюнхене):

Также есть городские группы и вконтакте. Во многих из них есть треды по поиску жилья, где «наши» в Германии предлагают своё жилье «нашим» переезжающим. Несмотря на кажущуюся абсурдность, там можно найти действительно неплохие предложения, и я не рекомендую ими брезговать. Вот, например, как выглядят мюнхенские группы:

Помимо жилья, сдаваемого помесячно, есть еще большое предложение квартир, сдаваемых посуточно. Идеальный вариант для подбора таких квартир — airbnb. Практически за ту же стоимость, что и при помесячной аренде, вы можете снять полностью меблированную квартиру в хорошем районе со включенными в стоимость коммунальными услугами и интернетом (а перейдя по ссылке вы ещё и получите дополнительную скидку в 23 евро на первый заказ).

Проблемы, связанные с поиском жилья в Германии

Представьте себе ситуацию: вы находите объявление по интернету, предлагающее ухоженное, в меру дорогое жилье недалеко от третьего городского кольца. Сказочные условия! Вы убеждаетесь в том, что объявление — не обман, и что оно всё ещё активно, и даже назначаете арендодателю встречу. За 10 минут до назначенного времени вы подходите на место и готовитесь к началу поиска «того самого дома и той самой квартиры», заранее настроившись на то, что это может быть непросто. Но не переживайте: скорее всего, квартиру будет видно издалека, в лучшем случае — по открытой двери в подъезд, в худшем — по шлейфу из соискателей, тянущемуся от самой входной двери через весь подъезд и лестничные пролёты на улицу и по ней ещё немножко. Так выглядит поиск квартиры в Гамбурге, в Мюнхене и ещё в ряде особенно популярных немецких городов.

Огромный спрос — большая проблема, однако, увы, не единственная. Кто, если не штудирен, расскажет вам об остальных?

Размер сберкнижки

В городе вроде Мюнхена вам нет смысла начинать искать квартиру «стандартными» методами, если у вас на счету нету 5 тысяч евро. Могу представить, как у некоторых читателей на этих словах брови недоуменно поползли вверх, поэтому сразу обнадёжу: названная сумма намеренно несколько завышена, однако при самом плохом развитии событий вам нужно будет ориентироваться именно на неё.

При поиске жилья у вас возникнут следующие статьи расходов:

  • Оплата маклерских услуг. Маклер в Германии — это человек, которому платят за то, чтобы он относился вам как к… так себе относился, в общем. За надменный взгляд, наглые вопросы и общее пренебрежение вам нужно будет заплатить маклеру ни много ни мало — 2,38 от «холодной» аренды квартиры (общая аренда минус коммунальные, без учёта электричества). В случае с Мюнхеном, где средняя аренда жилья составляет 600–700 евро/месяц, при заселении вам нужно будет одним махом расстаться с 1500 евро.
    UPD. С июля 2015-го года маклерские услуги перевесили на арендатора, так что пока эту графу расходов можно вычеркнуть. Надолго или нет — будет видно. В любом случае стоимость маклерских услуг будет с высокой долей вероятности включена в стоимость аренды, так что можно ожидать дополнительного повышения стоимости аренды в ближайшее время.
  • Далее следует залог, который обычно составляет 3 «холодных» месячных аренды, то есть — ещё около 2000. Помимо этого, вам нужно будет сразу оплатить аренду первого месяца, с учётом коммунальных и так далее это будет ещё около 800 евро. Итого за средних параметров квартиру в баварской столице в первом же месяце вам нужно будет отдать чуть более 4 тысяч евро (4100–4200, при наших расчетах). И это если вам повезет.
  • Также учтите, что большинство квартир в Германии сдаются без мебели. Немцы терпеть не могут подержанную мебель, а поскольку рынок существует по большей части для них, найти квартиру с мебелью довольно сложно. Поэтому к вышеуказанной сумме можно добавить около двух тысяч евро на обустройство жилья, которые вы потратите в следующие 3–4 месяца, в зависимости от ваших аппетитов и вкусов. 2 тысячи — это если Икея и покупка б/у мебели в хорошем состоянии на специальных сайтах.

Каверзные вопросы

Немцы не заинтересованы в том, чтобы вас поселить. Германское законодательство очень сильно защищает арендаторов, поэтому многим проще не селить к себе никого, чем поселить неплатежеспособного товарища. Конкурс на каждую квартиру на момент написания статьи — несколько сотен человек, поэтому даже если у вас на счету лежат миллионы евро, вас будут проверять по следующим параметрам:

Работа и финансовая состоятельность

Увы и ах студентам. Услышав вопрос «Где, за какие деньги и как долго вы работаете?», можно смело идти на выход. Некоторые арендодатели готовы рассмотреть финансовое поручительство родителей, однако в том случае, если оно выдано в Германии. Документы из «третьих» стран мало кого убедят. Однако сложно будет и в том случае, если вы на испытательном сроке. В этом случае хорошо иметь при себе визитку начальника, который готов дать на ваш счёт личную рекомендацию. Если ваш месячный заработок сильно меньше трёх аренд квартиры, вас также пододвинут в рейтинге на несколько мест ниже.

Кредитная история

Даже если по предыдущему пункту вы понравились арендодателю, при плохой кредитной истории вам квартиру не сдадут. В целом, логично: даже при заработке в 3–4 тысячи евро/месяц вы можете оказаться последним козлом с несколькими судимостями за невыплаты финансовых обязательств.

Количество человек, которые будут жить в квартире

Несчастному соискателю будет в несколько раз труднее найти квартиру, если он собирается жить не один. Дело в том, что в Германии арендодатели считают не «Если молодой человек снимает квартиру один, он будет водить в неё кого не попадя и шумные вечеринки устраивать. Лучше сдать семейной паре, так спокойней», а «Если молодой человек снимает квартиру один, он износит её в два раза меньше, чем если квартиру будут снимать два и более человек». Совет, который получал от маклера при поиске жилья я, звучал так: даже если квартира нужна на двоих, надо говорить, что один, чтобы квартиру дали. После того, как вы поселитесь и дадите арендодателю денег, уговорить на второго человека будет намного проще.

Идеальный кандидат для немецкого арендодателя выглядит так: вы работаете несколько лет на крупной и известной компании, которая оплачивает аренду жилья за вас. При этом в квартире вы особо жить не будете в связи с частыми командировками. Также, заведение семьи и детей в планы на эту жизнь не входит, зато входит снимать квартиру не менее 10 лет, желательно оплачивая ремонты и пересматривая стоимость аренды каждый год. В качестве приятного бонуса — SCHUFA, чистая и невинная, как девичья слеза, оброненная в альпийское озеро.

Мошенничество

Как и везде, в Германии существует особая прослойка людей, которая наживается на чужих бедах нечестным путём. Различного рода мошенники могут попасться и на вашем пути, так что будьте готовы. Схема мошенничества довольно проста:

На сайте с недвижимостью выставляется объявление с идеальной по многим параметрам квартирой, предлагаемой за разумные (раньше было дешевле разумного, но мошенники поняли, что палятся, и исправились) деньги.

При контакте вам отвечают на английском или плохом немецком текст с содержанием вроде «Прошу прощения, я сейчас не в стране, вы мне отправьте денег на счёт, а я вам ключи по почте вышлю/через друга передам». Как можно догадаться, никаких ключей по почте не приходит: получив деньги, мошенник просто исчезает.

Что же делать?

Общая рекомендация, которую можно дать ищущим: искать всеми возможными способами, рассказать всем вашим знакомым о том, что вы ищете жилье, а также быть максимально пунктуальными, вежливыми и приветливыми на смотре жилья. Постарайтесь сделать комплемент маклеру или арендодателю насчет его недвижимости. Поговорите с ним на общие темы, сделайте что-нибудь, чтобы запомниться.

После смотра не ждите, пока арендодатель вас наберет: позвоните сами, проявите свой интерес. Даже если жилищный вопрос вам не горит, сделайте вид, что вам нужно срочно, даже если это не так. Собственно, вам не обязательно рассказывать всё, как есть. В тех вопросах, которые нельзя проверить, немного приукрасьте. Помните, что вы общаетесь с живыми людьми, которые наделены эмоциями.

Если вы видите, что при общем положительном прогнозе ваш арендодатель ведёт себя неуверенно, узнайте, что его смущает. Принесите рецензии о вас с работы/вуза/предыдущего места жительства. Будьте креативны :)

Напоследок расскажу вам историю того, как искал жилье я. Изначально взяв за установку, что маклерские взносы я платить не собираюсь (а жилье нужно было получить быстро — в течение полутора месяцев), я, полный страхов и надежд, открыл (и тут же закрыл) большинство сайтов — из предложений были только WG, фейк и очень дорогие (> 1000 евро/месяц) варианты. Какое-то время я перебирал варианты (этим — пишу, тем — не пишу), но уже через неделю понял, что не в том положении нахожусь, чтобы вредничать, и начал рассылать всем подряд длинное шаблонное письмо, в котором менял только имя/фамилию арендатора. Ответов я получал примерно на 10% этих писем. Как можно было понять из ответов, людям было просто лень читать много буковок, поэтому в несколько итераций моё письмо сократилось до четверти первоначального размера и состояло, по сути, из вопросов (когда термин для посещения? когда можно заехать? как надолго жилье сдается?), личных данных (заработная плата, возраст, пол, привычки, наличие домашних животных и т. д.), а также приветствия/прощания. На такое письмо отвечали два из трёх. Ещё спустя неделю я начал обзванивать тех арендодателей, которые указывали свой номер на сайте. К тому моменту я почти полностью перешел на фейсбук и immobilienscout24. В фейсбуке жилье сдавалось обычно студентам или за невероятные деньги, поэтому я так ничего и не нашел. А вот со скаута предложений было много.

 

Потом начались термины. В день у меня было 2–3 смотра: один утром до работы и ещё 1–2 после. Толпы людей, парадная улыбка, диалоги по душам с маклером, упражнения в остроумии: всё это для того, чтобы в каждом третьем предложении попадать в «финальный раунд» и получить отказ по какой-то причине. Одна из причин: я искал квартиру на двоих, и если бы продолжал говорить правду, то эту статью писал бы с лавки главного вокзала. Спасибо маклеру, который поделился со мной навыком лжи во спасение. Вторая причина: поздний заезд. Отвечая на вопрос арендодателя «Когда вы можете заехать?» что-то вроде «Через три недели, пока жилье ещё есть», я тут же ставил на себе крест в его глазах.

 

Как и в большинстве таких историй, квартира нашлась по чудесному стечению обстоятельств, когда невольно всё было сделано правильно. Спустя три недели поиска у меня было два предложения по жилью: одно — за городом в частном на несколько семей, другое — в центре, через дорогу от метро, но меньше по размерам раза в два (при этом практически за ту же стоимость). Я решил, что буду селиться у метро, но на всякий случай решил позвонить и за город, не дожидаясь звонка от арендодателя. Удивленным голосом арендодатель спросил у меня, точно ли я хочу снять его квартиру, и, получив утвердительный ответ, сказал, что я могу приезжать за ключами в понедельник. Почувствовав твердую почву под ногами, я позвонил арендодателям возле метро, полный готовности впасть в сладкое состояние, когда не тебя выбирает арендодатель, а ты его. Каково же было моё разочарование, когда пожилая пара, сдававшая квартиру у метро, отдала её другому интересующемуся просто потому, что «она нам сказала, что ей жить негде. Вам же есть где жить ещё три недели, так?»

 

Что было делать в такой ситуации, очевидно каждому:

— Алло, херр такой-то? Насчет понедельника всё в силе? Давайте в 17:30?
— Грюс готт. Да, заезжайте. Я сразу возьму договор, всё оформим. Бис данн.

Желаем удачи в непростом деле поиска жилья в Германии и вам. Ищите активно, звоните без приглашения, пишите по делу, будьте пунктуальны, одевайтесь с иголочки,  будьте напористы, хитры и старайтесь расположить к себе. Помните, что в том, чтобы жилье досталось вам, заинтересованы вы, а не арендодатель. Кстати говоря, возможно у вас уже был такой опыт? Какие лайф-хаки вы для себя обнаружили? Легко ли вам было? Поделитесь своей историей в комментариях!

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Получить ответ быстрее